“改良式预售”大有可为

时间:2012-08-06 10:44:45 | 作者:蔡为民 | 来源:中国建筑新闻网 | 发表评论

  社科院“一石激起千层浪”,“期房预售制会否取消”被炒作的沸沸扬扬,各方表态五花八门,令人目不暇接!

  ●取消预售引房价暴涨?

  大致的意见是长期来看“取消”是趋势,但现况不宜,因为此举势将因供给量瞬间锐减,进而导致暴涨,而这不符合中央调控的目标…云云。

  我只认可最后的结论,即:预售制当前不会取消!其他则难以苟同。

  首先是“取消预售会使房价暴涨”的观点过于表浅,属于水平而非垂直思考,大有可议之处。表象上来看,禁止预售之后供应量锐减,在“供小于求”的情况下,房价势必水涨船高,惟其只是假设。需要知道的是,“市场由供需决定”,但“政策决定供需”,当政府都敢于牺牲一时的经济增长而取消预售了,说明打击、压制房价的决心无比坚强,此际,需求是会进场还是继续等待、观望?答案不言自明。毕竟,“买涨不买跌”是普世价值,如此一来,“房价上涨说”无法成立。

  从供应方的角度来看,由于旗下所拥有的楼盘相当比例尚未成为现房,不具备回款能力,使资金链面临严峻挑战,迫使开发商只能加速“以价换量”而非相反,甚至因需求的极度萎缩,引发大规模倒闭潮的风险,但这哪是官方所乐见?中央要的是“房价合理回归”,并非对房地产行业“赶尽杀绝”,而现阶段取消预售,无异“杀鸡用牛刀”,效果适得其反。

  ●预售制改良大有空间

  尤其关键的是,预售制度只要稍加调整与改良,便能“趋利避害”,使长期以来为市场所诟病的建筑品质、消费者权益等积弊得到有效解决,乃至建立买卖双方相互信任之机制,何乐而不为?

  兹将个人认为理想的预售制度说明如此。

  土地在完成规划并取得建造执照后,便可进行房屋的预售,但需引进保险及履约保证机制,以使消费者购房款安全无虞。购房款采分期付款,以80%银行按揭为例,定金5%、签约5%,开工后按工程进度付款,每一~两个楼层付一次款,且明订付款间隔(譬如:15天),直至完工总计支付购房自备款20%,而80%的银行贷款自交屋之同时,才由银行划拨至开发商账户。

  这么一来,目前预售制度的所有缺失几乎都可以规避,更顾及现房交易的安全与品质兼得之优势。

  ●台湾推行超过六十年

  因为开发商的利润都在交屋后才能够实现(按揭于交房同时生效),“迫使”其必须在意建筑品质,否则交屋势必困难重重,而保险机制的引进,足可使烂尾楼绝迹。

  分期支付购房款且注明付款间隔,令交易双方关系不再对峙,更有利于购房者规划财务预算,以防房款交付的措手不及(譬如:开发商赶进度);当然,从预售开始到交屋长达三~四年的施工期间,对购房者来说,等同以强迫储蓄的方式购屋,而不必像现在一次性支付全部房款,大幅降低购房门槛与难度。

  此外,由于预售期间尚未动工,开发商在过程中可视市场反应调整房型与面积,购房者同样可以依自己的需求及喜好,调节格局及规划,以减少交屋后敲墙挖洞的可能性与困扰,这对双方都是有利无害的。

  以上房屋预售制的改良建议,其实并非无的放矢,而系由所本,这套模式在台湾已执行超过六十年,过程中经历过无数次修改,直到十七年前才算是固定下来,而房地产交易也从占所有商品买卖纠纷的最高点(约30%),逐步降低至现在的不足5%,至于烂尾楼更是闻所未闻,显然应有值得借鉴之处。


责任编辑: wtchen  
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