检视2012上半年楼市

时间:2012-07-09 09:41:51 | 作者:蔡为民 | 来源:中国建筑新闻网 | 发表评论

  2012年虽甫过半,但它却已注定将在楼市的历史长河中,留下一笔难以抹灭的浓墨重彩!

  2012年开局不利

  从刚开始延续2011年“十一”长假的价量齐跌态势,及龙湖、中海等知名房企动辄25-30%的“骨折式”降价,乃至12月16日“豪宅最后堡垒”——上海星河湾被攻破(打8折促销),2012年几乎毫无悬念的,被房地产内外人士视为楼市的“悲情岁月”,尤其“不负众望”的是,其开局第一周(1月1日至7日)即表现格外惨淡。以上海为例,06~2012年连续7年之同比,成交量骤减近三分之二,创历史新低,仅为年平均值的36%,令人叹为观止!

  楼市深陷如此窘境,地方政府势必如坐针毡,于是想方设法力图挽救,但中央毫不假辞色的加以导正,形成双方博弈而中央“胜出”的格局,从而成功扭转早先普遍存在的“调控难以持续”之预期。其中又以佛山、芜湖、上海三地最具戏剧与代表性。

  中央忙调控,地方忙“放水”

  2011年10月13日佛山“符合一定条件的居民家庭,最多可购买3套住房”方案出台,12小时后仓皇收回成命,接着芜湖市甘冒大不韪再于2012年2月9日颁布事涉购房入户、免契税、发补贴…等“抢救买气”之措施,三日后“功败垂成”;上海则是先降低普通住房标准,再调整户籍政策(持有居住证满三年视同本市人口),但七天后以“否认传闻”的方式告终…凡此种种,亦突显地方政府“遇难而上”、力挺楼市之决心无比强大,与汶川大地震时名噪一时的“猪坚强”相较,毫不逊色!

  事实上,也大约只有在两会召开期间的3月上旬前后,温总理不断宣示调控不放松及强调“房价回归合理”期间,各地方政府按兵不动之外,其余时间则救市小动作频仍;根据统计,近40个城市出台包括:普通住宅标准调整、公积金松绑、减税或补贴、上调限价、购房入户…等在内的“微调”政策,尤其是5月7日扬州救市作法虽经媒体炒作、卫道人士挞伐,却仍得以坚定执行,足可说明中央态度之微妙转变,进而掀起地方群起效尤之风潮。

  地方助推买气“功不可没”!

  惟至少截至4月底之前,市场买气并无过于强烈的波动,只见刚需逐步开始改变“持币待购”的观望心态,市场成交在开发商“以价换量”下出现好转,直到5月12日央行年内第二度下调存准率0.5%,及6月7日降息0.25%,向市场释放货币流量的意图明显。且以数据佐证之,截至5月末M2余额90万亿元,同比+13.2%,人民币贷款余额58.72万亿元,同比+15.7%,5月人民币贷款增加2397亿元,同比增2416亿元。加之公积金申请门槛大幅度放宽与优惠,乃至地方政府的积极“配合”,终于引爆5、6月的买气迸发及价位转趋坚挺(目前仍局限于首购及改善型需求之产品)!

  数据显示,2012年6月全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米,环比5月+0.05%,系9个月来首次止跌,其中45个城市上涨,55个城市下跌,与5月相比,下跌城市少18个。充分显示市场已站稳脚跟、止住跌势,甚至形成“冲锋发起”的肃杀之气,令有识者望而生畏!

  当前经济形势比08年更恶劣

  就目前来看,本轮“史上最严厉调控”确实有遭逢雷同于07年9月展开新一轮调控,便遇到“国际金融海啸”,为免事态扩大,中央被迫“中断打压楼市措施,转而鼓励购房”的尴尬处境之虞。毕竟当前的国内外经济、金融形势之险峻,更胜于08年,也因此导致房地产景气犹如“过山车”,时而向下俯冲,却又反转向上!

  但我判断至少在新一届政府上台之前,期待更大幅度的政策放宽仍不现实,因为这么做,同样不符合国家利益的最大化。

责任编辑: wtchen  
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