旅游地产与住宅地产属性差异大

时间:2012-06-11 10:47:59 | 作者:蔡为民 | 来源:中国建筑新闻网 | 发表评论

  在近期举办之“旅游地产峰会论坛”上,我的一句:“旅游地产有走向温州经济发展之虞”,在网络引发一场口水骂战,有媒体甚至以“旅游地产遭到清算”名之。这在我看来显然是过了。

  旅游与住宅之地产属性差异大

  尤其是这阵子愈来愈多人质疑我:作为论坛主要的学术支持单位与策划者,却对旅游地产如此看空,岂不是搬石头砸自己的脚?让我深感有必要把对旅游地产的前景判断,作更详尽的说明与剖析。

  国务院于2011年底发布《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》明确提出,到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业,和国人更加满意的现代服务业的目标。可见旅游地产对于未来中国经济所扮演的角色极其重要,也因此吸引众多房企由住宅地产转型从事旅游地产开发。

  惟旅游地产与住宅地产差异之巨,何止以道里计。首先,长期以来住宅地产一直被视为整体房地产的支撑产业,于是住宅地产以外的领域被笼统地划入商业地产,但商业地产其实相当多元化,它是以地产为载体,以产业为依托的,不同的产业下形成了不同的地产模式,如:工业地产(园区)、旅游地产(景区)、商业地产(商办、商铺、商场)、养生与养老地产等,使得其操作性较住宅地产复杂的多,尤其是住宅地产开发完毕便基本获利了结,而旅游地产作为相当比例的持有型产业,建筑物兴建完毕才是面对运营风险的开端,在过程中有压力、有成本、有许多不可测的变数。

  “说故事”能力是旅游地产的关键技术

  旅游地产开发商必须清楚的知道,并不因你有特殊的山水资源,就可以作成、作好、作大旅游地产,毕竟在同样的区段里,存在其他同业的竞争,如何在产品差异化方面准确市场定位?是重中之重!这并非“市场区隔”这么简单,而是在非常窄的间隙里,“活出自在”、找到自己生存壮大的契机与空间。

  换言之,怎么样跟竞争对手不一样?这个“不一样”又能够被市场所接受、所欢迎,这就需要可持续的整合型创意策划,不是某一个点子、某一个想法便能成事,当然你必须随时保持警惕及戒慎恐惧,关注同业变化与招徕技巧,不断推陈出新,乃至具备“说(动人)故事”的能力,否则不仅容易自陷窼臼,甚至你自以为独到的创意作法,其实别的旅游地产早就用过,譬如:自己摘葡萄做红酒。总而言之,旅游地产必须不断创造惊喜、欢乐,乃至温馨、休闲氛围的塑造(视产品属性而定),这就要有一个庞大的、有实力的创意策划团队来加以有效落实。但这容易吗?有多少业者能够做到?又有多少开发商在介入之后,想的是永续经营而非卖完地产就急于脱手解套?

  旅游地产“剩”者为王!

  如此一来,短进短出、从未想过长期持有的温州模式,当然就是旅游地产面临的发展瓶颈!因为产业升级、产品优化非常困难且所费不赀,同质化问题严重,也就在情理之中,而旅游地产恰恰追求的是个性化、独特化,即使有好山好水,也不一定有好的旅游地产。

  除此之外,旅游地产资源分为人造意境和自然天成,有景借景,没景造景,加之搭配软硬件之水平提升、挖空心思创造优势,这同样与住宅地产在相当程度上,依靠标准化作业模式,有天壤之别。

  最后我想说的是,随着地产的多极发展,住宅与商业的切分已不符实际,实应以其持有与销售属性,区别为“经营性地产”与“非经营地产”,后者以住宅为大宗,前者则又切分为商业、旅游、工业、农业、养老…等地产门类,不可讳言的是,在所有“经营性地产”当中,又以商业(场)及旅游地产的操作难度最高,因为旅游地产进入门槛是低的、发展前景是大的,开发商蜂涌进入是必然的,非民生必需品是真的,一段“血海拼杀”之岁月是不可免的,而物竞天择,只有“剩”者为王!

责任编辑: wtchen  
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